Ипотека по-новому: что изменится для казахстанцев с 2026 года

С 2026 года правила ипотечного рынка начали работать по-новому. Ставки по кредитам будут рассчитываться с учетом рисков, а банки будут тщательнее оценивать заемщиков, передает Qaz365.kz со ссылкой NUR.KZ.

В 2026 году в Казахстане планируют снижение максимальной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам с 25% до 20%. Изначально такой шаг планировалось сделать еще в 2025 году, но его дважды откладывали.

Как объясняет медиа-портал FinGramota, такая отсрочка связана с тем, что при существующей базовой ставке 18%, банки не могут выдавать кредиты под 20%, поскольку маржа слишком мала для покрытия рисков и издержек. Рабочая разница должна составлять минимум 4-6 пунктов.

Поэтому ввод новой ГЭСВ запланирован на июль 2026 года.

Впрочем, новая предельная ставка – не единственное изменение, которое ждет казахстанцев. В Казахстане начнут рассчитывать проценты по ипотечному кредиту по новым правилам.

ГЭСВ будет сильнее зависеть от нескольких параметров:

• срок кредита (чем дольше срок – тем выше риск и ставка);
• размер первоначального взноса (чем больше взнос – тем ниже риск и ставка);
• LTV (loan-to-value) – отношение суммы кредита к стоимости жилья.

Таким образом, срок кредита будет влиять на процентную ставку – чем он больше, тем выше ГЭСВ. Так банки страхуются от рисков.

Аналогично и с первоначальным взносом – чем больше внесет заемщик сразу, тем выгоднее будут для него условия.

Например, если заемщик внесет 20% взноса за квартиру в 20 млн тенге, банк выдаст ему 16 млн тенге заемных средств. При таких условиях ставка будет, например, от 25% годовых. Но если внести 40%, то банк выдаст только 12 млн тенге при ставке, например, 20%.

Что касается показателя LTV, то он позволяет банкам снижать процентную ставку при низких рисках и выдавать ипотеку на индивидуальных условиях, а не всем под один процент. Здесь также все будет зависеть от первоначального взноса – клиентам с большим первоначальным взносом будут предлагать лучшие условия.

Как считают эксперты, это правило станет мотивацией для казахстанцев более серьезно подходить к своим накоплениям. К тому же часть банков уже начали вводить в свои услуги сберегательные депозиты для накопления на "первоначалку".

Сделка об ипотеке. Иллюстративное фото: Witthaya Prasongsin/Getty Images

Как оформить ипотеку

У казахстанцев, которые хотят взять ипотеку в 2026 году, есть два варианта:

• государственные программы;
• рыночные продукты.

Все государственные программы направлены на повышение доступности жилья – особенно для определенных категорий граждан. Сюда входят, например, ипотеки "7-20-25", "Наурыз" и "Наурыз жұмыскер". Доступны они не всем, а только тем, кто попадает под их критерии.

Независимо от того, какая ипотека оформляется, стоит обратить внимание на следующие советы экспертов:

• оценка платежеспособности: не "сколько дадут", а сколько безопасно платить. В идеале – не более 35-40% от чистого дохода семьи;
• какой первоначальный взнос – чем он выше, тем более выгоднее будет ипотека;
• выбор ипотеки: госпрограмма или рыночная;
• поиск жилья: недвижимость должна быть без обременений, с оформленным правом собственности, подходить под критерии банков и не иметь завышенной цены;
• подготовка документов: при оформлении понадобятся удостоверение личности, справка о доходах, наличие пенсионных отчислений, сведения о кредитах, документы на жилье, подтверждение первоначального взноса;
• договор по кредиту: важно узнать точную ГЭСВ, а не просто процент. Также важно знать о штрафах, страховании, возможности реструктуризации. Договор можно взять домой, чтобы внимательно его прочитать;
• создание финансовой "подушки" – лучше иметь про запас деньги, которых хватит на 3-6 ежемесячных взноса;
• частичное досрочное погашение – если есть возможность, то стоит это делать, чтобы снизить переплату.

Как оформить ипотеку на новых условиях. Инфографика: fingramota.kz

В целом же, если обобщить ситуацию, то можно сказать, что ипотеки в 2026 году будут работать по следующему принципу: больше собственного взноса – ниже ставка.

В целом же, если обобщить ситуацию, то можно сказать, что ипотеки в 2026 году будут работать по следующему принципу: больше собственного взноса – ниже ставка.

Ранее мы рассказывали о том, сколько займов было выдано под 7% в 2025 году.

Также недавно стало известно, сколько нужно накопить на "первоначалку" по льготным ипотекам в Казахстане.

О том, что запрещено делать, оформляя ипотеку, мы рассказывали здесь.

А как подать заявку на ипотеку под 7-9%, можете прочитать в нашем материале.