Собрали разные мнения
Ипотека для казахстанцев крайне важна. Однако все мнения экспертов сходятся на том, что в этом направлении наблюдается снижение купли-продажи. Qaz365.kz решил собрать мнения разных экспертов и риски покупки сейчас или же ожидания более благоприятных условий.
Худайбергенов является старшим партнером CSI (Центр стратегических инициатив), поэтому в Orda.kz взяли у него интервью. Эксперт считает подорожание цен и снижение количества сделок логичным, но снижение цен видит лишь в случае кризиса в отрасли.
”В настоящее время отрасль находится в стадии кризиса, так как уже больше полугода падают продажи жилья. За последние три месяца снижение достигло 50%.
При выборе жилья надо смотреть на три критерия. Во-первых, историю компании, сколько объектов построили, были ли проблемы с задержкой. Во-вторых, есть ли кредитная линия на возведение жилого комплекса, смогут ли его достроить без привлечения средств дольщиков. В-третьих, наблюдать за самим объектом – начато ли строительство, какая степень завершенности.
2023 год в целом будет стагнирующий. Ожидается снижение вводимых в эксплуатацию площадей, в целом, строительный сектор будет бороться за выживание, есть риски долгостроя по отдельным проектам. Будет также и спад в ипотечном кредитовании, так как объемы поддержки от государства упали почти в три раза, да и число тех, кто способен взять кредит с каждым днём сужается.
Приблизительно 70% роста цен на жилплощадь обусловлены удорожанием стройматериалов, в первую очередь, металла, цемента. На эти позиции цены с 2020 года выросли в 2,5-3 раза. В 2022 году, несмотря на все проблемы с падением спроса, уходом инвесторов, цены снизились всего на 5-10%, так как пока что на рынке все упирается в себестоимость. Дальнейшее снижение цены возможно лишь как результат масштабного кризиса в отрасли, а не как рыночная динамика”.
Krisha.kz узнала мнение разных экспертов, где мы выделили самое важное в этом вопросе.
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков предрекает затяжной кризис в случае отсутствия государственной поддержки строительного бизнеса.
“Самая главная – неработающий закон о долевом строительстве. В связи с отсутствием чёткого понимания дальнейшего развития ситуации с программой «7-20-25» есть огромный риск у застройщиков, которые ориентированы на неё, – они могут не реализовать свои квадратные метры. Те компании, которые не были ориентированы на эту программу, сохранят динамику строительства, пытаясь поднять спрос лояльными схемами продаж в виде акций, рассрочек и участием в выгодных ипотечных программах.
Что касается цен на стройматериалы, то последние 2-3 месяца они стабильны. Это связано прежде всего с тем, что на время утраченные логистические цепочки восстанавливаются, застройщики приноровились работать в новых условиях.
Если поддержки не будет, то следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев, то есть вся ситуация может привести к затяжному кризису отрасли и негативно сказаться на состоянии рынка недвижимости”.
Директор Open Development Вячеслав Лазарев называет первопричиной неопределённость ипотеки “7-20-25”.
“Строительный рынок в этом году испытывает довольно серьёзное давление из-за неопределённости государственной ипотечной программы «7-20-25» и отсутствия новых доступных ипотек.
Ситуацию усугубляет дефицит тепловой энергии в столице, которая обеспечивала более 25 % всего объёма жилищного строительства РК.
Сокращение сделок купли-продажи жилья в первом квартале — это яркая реакция рынка на неопределённость ипотеки «7-20-25», которая выступала одним из драйверов в покупке первичного жилья. Она является самым популярным способом оплаты. Более 50 % всех сделок осуществляется через неё”.
Руководитель АН «Районы» в Астане Асылан Калыков советует продавцам – умерить аппетиты, а покупателям – торговаться до последнего.
“Продавец уже не является ведущей стороной в сделках. Время продажи объектов увеличилось у тех продавцов, кто не может принять реалии рынка: покупателей мало, а продавцов много. Продавец стал явно сговорчивее при торге. Дисконт может достигать 10–15 % от заявленного ценника, ранее было порядка 5–7 %. И кстати, продавец стал больше работать с риелторами, так как самостоятельная подача объявления уже не приносит большого количества покупателей.
Банки понимают, что сейчас настало время ввода своих коммерческих продуктов. Они будут работать эффективно, только когда нет льготной ипотеки, и повышают сервис: сокращают время оформления, регистрации, выдачи, делают программы, которые более-менее подходят покупателю.
Декабрь 2021 г. показал почти 9 000 сделок при введении в эксплуатацию 3.1 млн кв. м, а декабрь 2022 г. — уже 5 000 сделок и 2.1 млн кв. м, введённых в эксплуатацию. Эти цифры наглядно демонстрируют, насколько рынок недвижимости зависит от государства.
Программа «7-20-25» держала долю порядка 20 % в общем пироге ипотеки. Её уже довольно агрессивно забирает Отбасы банк с программой «30/70». Также в эту нишу активно включился Банк ЦентрКредит. Ведущие застройщики заключили соглашения и активно продают свои квартиры населению по сравнительно недорогой ипотеке. Также банки уже согласны на двойные залоги. Допустим, квартира стоит под обременением Отбасы банка, а покупают посредством ипотечного продукта БЦК. Это благоприятно действует на продажу квартиры в залоге, уже не надо искать большие суммы денег для выкупа из залога.
Такая линия поведения государства в долгосрочной перспективе может принести свои плоды: цены стабилизируются, застройщики будут проходить аккредитацию КЖК (АО «Казахстанская жилищная компания, которое выдаёт гарантию на долевое строительство) либо строить за счёт собственных средств, рост города не будет опережать прокладку городских сетей.
Нельзя сказать, что сейчас идёт стагнация рынка. Наоборот, сейчас идёт оздоровление всего рынка недвижимости. Совет продавцам — умерить аппетиты, а покупателям – торговаться до последнего”.
Руководитель АН Freedom Real Estate Астане Ерлан Сундетбаев предполагает снижение цен на 2-3 % весной и повышение осенью.
“С увеличением минимальных порогов достаточности пенсионных с 1 апреля прошлого года наряду с допущенной девальвацией тенге в моменте до 560 тенге за доллар в обменниках после начала войны, которая, в свою очередь, взвинтила инфляцию до двузначных значений, рынок охладился и продолжает показывать отрицательные значения по количеству сделок ежемесячно.
Относительно торга могу сказать, что из-за стагнации рынка продавцы, в принципе, снижают цены на квартиры, особенно те, кому нужно продать быстро. В целом продавцы стали более лояльными и гибкими в переговорах с реальными покупателями. Сейчас рынок исходит от покупательской способности. Заметно снижение цен на 5–7 % в сегменте «эконом» и «комфорт». А вот в сегменте «бизнес» и выше цены остались на прежнем уровне.
При принятии решения по купле-продаже нужно исходить из жизненной ситуации. Если покупатель собирался заключить сделку, то это желательно делать сейчас. Экономика и рынок нестабильные, есть вероятность повышения ставок на ипотеку в коммерческих банках. Поэтому выжидать в настоящих условиях — риск. Продавцам, если нет необходимости в срочной продаже, советую сдавать жильё в аренду. Думаю, что стагнирующая яма ближе к осени пройдёт и цены начнут повышаться.
Весной же покупательская способность в определённом проценте повысится в силу начала сезона продаж. Но это не даст должного импульса, поэтому цена снизится примерно на 2-3 % в апреле-мае. А вот осенью, предполагаю, ситуация выправится и, возможно, будут корректировки в сторону повышения цен”.
Экономист Эльдар Шамсутдинов сетует на отсутствие комплексной оценки программ по поддержке рынка жилой недвижимости.
“После февральского спада на рынке жилья вернулся интерес как к покупке, так и аренде жилья. Полагаю, это связано с новой волной миграции. Новые участники по-прежнему готовы платить выше средней по рынку. Высока вероятность, что мигранты отсрочат стагнацию рынка до осени. К тому времени парламент и правительство вернутся к работе и смогут запустить новую программу по прямой или косвенной поддержке рынка.
Полагаю, что решения по запуску новых льготных программ будут приниматься исходя из краткосрочного социального эффекта, а не экономического. К сожалению, всё ещё нет комплексной оценки программ по поддержке рынка жилой недвижимости, а те данные, которые есть в публичном доступе, говорят о негативном эффекте. Поэтому их прогнозирование затруднено.
Перезагрузка строительного сектора идёт меньшими темпами, чем я ожидал. Есть крупные застройщики, которые повторяют российский опыт с нулевой процентной ставкой по ипотеке, когда проценты по займу включаются в стоимость квартиры, но из-за высокой стоимости 1 кв. м и процентных ставок продукты популярностью не пользуются. Также есть кобрендинговые компании (объединение брендов), но они ещё на старте, и их эффект можно оценить к концу года. Можно сказать, что рынок адаптируется к новому равновесию: покупатели пытаются приспособиться к новым ценам, а застройщики – к низким темпам продаж”.
Almaty.tv передает, что в Казахстане могут ужесточить требования к строительству объектов в сейсмоопасных регионах. Глава МЧС Юрий Ильин, серия землетрясений в Турции заставила многие страны пересмотреть вопрос по обеспечению сейсмической безопасности. По его словам, в нашей стране порядка 40% территории подвержены землетрясениям.
Главный спасатель страны заявил, недобросовестные застройщики строят без разрешительных документов в предгорьях мегаполиса. Подразделения ЧС на эту ситуацию повлиять не могут. Поскольку с 2014 года из-за защиты прав бизнеса от излишних проверок, МЧС запретили участвовать в рассмотрении объектов для строительства и приемке их в эксплуатацию.
“Все-таки считаю, что, если МЧС отвечает за вопросы безопасности, в том числе по сейсмике и пожарной безопасности, нам необходимо возвращать норму, наделяющую полномочиями вести контроль за рассмотрением проектов и введением в эксплуатацию объектов. Зачастую мы приходим только через год на объект, который построили, там есть такие нарушения капитального характера, которые просто невозможно уже исправить”, – сказал министр по ЧС РК Юрий Ильин.
По словам министра, следует обратить внимание не только на крупные города, но и регионы, находящиеся в сейсмоопасных зонах. На сегодня там возводятся здания без соблюдения норм безопасности. Эту проблему сегодня в Мажилисе поднял новоизбранный депутат.
“В законе об архивной градостроительной деятельности статья закона 73 и 74 четко гласит: акты приемки в эксплуатацию подписывают подрядчик, заказчик авторский, технический надзор, а это не государственные – физические и юридические лица. Если им больше оплатишь, они готовы подписать. Мы должны вернуть комиссию в проверку, сделать ее в электронном формате, ужесточить требования к приемке”, – заявил депутат Мажилиса Парламента РК Бакытжан Базарбек.
По словам мажилисмена, на сегодня в сейсмоопасной зоне находятся жители Талдыкоргана, Алматы, Шымкента и Тараза. В каждой многоэтажке этих городов проживают до тысячи людей. Именно поэтому за недобросовестное строительство нужно привлекать к уголовной ответственности, считает депутат.
Подписывайтесь на наш Telegram, там самая оперативная информация. Если есть, что сообщить, пишите нам в WhatsApp.
